U prethodnom tekstu bavili smo se načelom srazmere i izvršenjem na nepokretnosti (link ka tekstu), sa posebnim fokusom na primenu načela srazmere. U ovom tekstu pažnju posvećujemo uslovima pod kojima nepokretnost može, odnosno ne može biti predmet izvršenja u skladu sa odredbama Zakona o izvršenju i obezbeđenju.
Zaštita jedine nepokretnosti izvršnog dužnika
Član 55 Zakona o izvršenju i obezbeđenju, koji smo pomenuli u prethodnom tekstu, propisuje da predmet izvršenja radi namirenja novčanog potraživanja ne može biti jedina nepokretnost u isključivoj svojini izvršnog dužnika koja služi zadovoljenju njegovih stambenih potreba, pod uslovima propisanim zakonom.
Navedeno zakonsko ograničenje dodatno je razrađeno članom 151b Zakona o izvršenju i obezbeđenju, kojim su precizno definisani uslovi pod kojima jedina nepokretnost izvršnog dužnika uživa zaštitu od izvršenja.
Uslovi za zaštitu nepokretnosti od izvršenja
Nepokretnost koja je u isključivoj svojini izvršnog dužnika i služi zadovoljenju njegovih stambenih potreba ne može biti predmet izvršenja ukoliko su ispunjeni sledeći uslovi:
– da se radi o jedinoj nepokretnosti izvršnog dužnika;
– da izvršni dužnik ima prijavljeno prebivalište na toj adresi najmanje pet godina pre podnošenja predloga za izvršenje, pod uslovom da adresa nije pasivizirana;
– da površina nepokretnosti ne prelazi 60 m²;
– da glavnica potraživanja koje se namiruje ne prelazi polovinu tržišne vrednosti nepokretnosti, utvrđene u skladu sa aktom jedinice lokalne samouprave;
– da izvršni dužnik u periodu od tri godine pre podnošenja predloga za izvršenje nije prodao ili poklonio drugu nepokretnost, odrekao se prava na nasleđivanje nepokretne imovine ili zaključio ugovor o doživotnom izdržavanju.
Iz navedenog proizlazi da zakon nastoji da uspostavi ravnotežu između prava poverioca na namirenje potraživanja i zaštite osnovnog prava izvršnog dužnika na dom i minimum egzistencije.
Međutim, ne smeju se zanemariti ni manjkavosti ovako definisanih uslova. Rešenje otvara više neujednačenosti u praksi. Kvadratura stana uzima se kao jedini kriterijum, bez uvida u broj članova domaćinstva, što može dovesti u nepovoljan položaj porodice sa decom ili starim licima. Postoji i izražena razlika u tržišnoj vrednosti iste kvadrature u različitim delovima zemlje, pa se dužnici nejednako tretiraju u zavisnosti od lokacije nepokretnosti.
Nejasno je i na koji način će se utvrđivati tržišna vrednost i sprečiti moguće zloupotrebe. Dodatnu neujednačenost stvara uslov od pet godina neprekidnog boravišta, koji ne odražava savremene obrasce migracija.
Izuzeci od zaštite jedine nepokretnosti
Iako zakon pruža značajan stepen zaštite jedinoj nepokretnosti izvršnog dužnika, ta zaštita nije apsolutna. Član 151d Zakona o izvršenju i obezbeđenju propisuje situacije u kojima se navedena ograničenja ne primenjuju, odnosno kada jedina nepokretnost može biti predmet izvršenja.
To će biti slučaj:
– ukoliko je izvršni dužnik dao saglasnost, u formi javne ili po zakonu overene isprave, da se izvršenje može sprovesti na toj nepokretnosti; (*Napomena: U ovom kontekstu značajno je pitanje primene zaštite na nepokretnosti koje su predmet stambenih kredita. Iako Zakon o izvršenju i obezbeđenju izričito ne propisuje da su potraživanja iz stambenih kredita izuzeta od zaštite jedine nepokretnosti, član 151d predviđa da se zaštita ne primenjuje kada je izvršni dužnik dao saglasnost da se naplata potraživanja može sprovesti na toj nepokretnosti. U praksi banke gotovo redovno u ugovore o stambenom kreditu uključuju takvu saglasnost, zbog čega se zaštita jedine nepokretnosti u ovim slučajevima najčešće ne može uspešno isticati.)
– ukoliko je na nepokretnosti upisana izvršna vansudska hipoteka u katastru nepokretnosti;
– ukoliko potraživanje koje se namiruje potiče iz: krivičnog dela, zakonskog izdržavanja, naknade štete zbog narušenja zdravlja, novčane rente zbog potpune ili delimične nesposobnosti za rad, ili rente za izdržavanje izgubljeno usled smrti davaoca izdržavanja.
U navedenim situacijama interes poverioca i priroda potraživanja imaju prioritet u odnosu na zaštitu doma izvršnog dužnika, naročito kada je reč o hipotekarnim potraživanjima ili potraživanjima koja imaju poseban socijalni i pravni značaj.
Pored zaštite jedine nepokretnosti izvršnog dužnika, Zakon o izvršenju i obezbeđenju predviđa i posebna ograničenja u pogledu izvršenja na određenim vrstama nepokretnosti. Tako član 164 ZIO propisuje da poljoprivredno zemljište zemljoradnika površine do 10 ari ne može biti predmet izvršenja. Cilj ove odredbe jeste zaštita minimuma sredstava neophodnih za obavljanje poljoprivredne delatnosti i egzistenciju izvršnog dužnika. Međutim, navedena zaštita se ne primenjuje u slučajevima kada se namiruje novčano potraživanje koje je obezbeđeno ugovornom hipotekom ili založnom izjavom, kada interes obezbeđenog poverioca ima prioritet.
Prilikom pokretanja i vođenja izvršnog postupka, od posebnog je značaja pažljivo analizirati da li su zakonski uslovi za zaštitu nepokretnosti ispunjeni, kao i da li postoje okolnosti koje isključuju primenu te zaštite.
Pravilna procena ovih okolnosti može biti od ključnog značaja kako za poverioca prilikom izbora sredstva izvršenja, tako i za izvršnog dužnika radi zaštite njegovih prava u postupku izvršenja.
