Prodaja nepokretnosti u izvršnom postupku predstavlja jedno od najstrožih sredstava prinudne naplate novčanog potraživanja i primenjuje se tek kada se dug ne može naplatiti drugim, blažim sredstvima izvršenja.
Nepokretnosti, kao što su stanovi, kuće, poslovni prostori ili zemljište, mogu biti predmet izvršenja radi namirenja potraživanja poverioca. Postupak obuhvata upis zabeležbe izvršenja u katastar nepokretnosti, utvrđivanje vrednosti nepokretnosti, kao i njenu prodaju putem javnog nadmetanja ili neposredne pogodbe, nakon čega se iz ostvarene kupoprodajne cene namiruju poverioci.
Redosled sredstava izvršenja i zaštita dužnika
U izvršnom postupku, pre nego što se pristupi prodaji nepokretnosti, najpre se ispituje da li postoje druga sredstva iz kojih se dug može efikasno i u razumnom roku naplatiti. U praksi se izvršenje po pravilu najpre sprovodi na zaradi, penziji ili drugim stalnim novčanim primanjima dužnika, ukoliko ona postoje i dovolјna su za namirenje potraživanja. Tek ukoliko takva sredstva ne postoje ili nisu dovoljna, prelazi se na druga sredstva izvršenja, uključujući pokretne stvari i nepokretnosti.
Prilikom izbora sredstva i predmeta izvršenja, javni izvršitelj je dužan da primenjuje načelo srazmere, odnosno da vodi računa o odnosu između visine duga i vrednosti imovine koja se izlaže izvršenju. Cilj ovog načela je da se, kada god je to moguće, primeni ono sredstvo izvršenja koje je za izvršnog dužnika najmanje nepovoljno, a istovremeno dovoljno za namirenje poverioca.
Načelo srazmere
U skladu sa Zakonom o izvršenju i obezbeđenju, načelo srazmere Član 56 obavezuje javnog izvršitelja da, kada postoji više sredstava i predmeta izvršenja, izabere ono koje najmanje opterećuje dužnika.
Međutim, ovo načelo se ne primenjuje u situacijama kada dužnik nema druge imovine ili primanja iz kojih bi se dug mogao naplatiti, odnosno kada je nepokretnost jedini predmet izvršenja.
Kada nepokretnost postaje predmet izvršenja
Prodaja nepokretnosti dolazi u obzir tek kada se utvrdi da dug ne može biti naplaćen na drugi način Ili u situaciji kada je visina duga tolika da je opravdano da se odredi izvršenje, putem više predmeta i sredstava izvršenja, što u praksi na primer uključuje istovremenu plenidbu zarade, prodaju motornog vozila i prodaju neporketnosti izvršnog dužnika. Ukoliko dužnik nema redovna primanja ili druga sredstva izvršenja, nepokretnost može postati jedini način namirenja potraživanja poverioca. U takvim slučajevima, nepokretnost se može prodati u izvršnom postupku, bez obzira na to da li njena vrednost značajno premašuje visinu duga jer zakon daje prioritet efikasnom namirenju poverioca kada ne postoje alternativna sredstva naplate. Pri tome ne smemo zanemariti čl. 55 Zakona o izvršenju i obezbeđenju po kome predmet izvršenja radi namirenja novčanog potraživanja ne može biti jedina nepokretnost u isključivoj svojini izvršnog dužnika koja služi zadovoljenju njegovih stambenih potreba.
