Izvršni postupak u Srbiji je hitan postupak. To izričito propisuje član 15. Zakona o izvršenju i obezbeđenju (ZIO), koji predviđa da su postupci izvršenja i obezbeđenja hitni i da zastoj u izvršnom postupku nije dozvoljen.
Kada se izvršenje sprovodi na nepokretnosti, ova zakonska načela posebno dolaze do izražaja. Za izvršnog dužnika pitanje je kako da zaštiti svoju nepokretnost, dok je za izvršnog poverioca ključno pitanje kako da se što efikasnije naplati i kako da očuva mogućnost naplate upravo na toj nepokretnosti.
Šta se dešava kada nepokretnost ne bude prodata na javnim nadmetanjima?
ZIO predviđa više faza prodaje nepokretnosti.
Nakon neuspeha drugog javnog nadmetanja, situacija za izvršnog poverioca postaje naročito važna. Prema članu 184. stav 1. ZIO, javni izvršitelj odmah poziva izvršnog poverioca da se u roku od 15 dana izjasni da li želi da se namiri:
– prodajom nepokretnosti neposrednom pogodbom, ili
– prenosom prava svojine na nepokretnosti.
Zakon pritom izričito predviđa posledicu propuštanja ovog roka te ako izvršni poverilac ne izvrši izbor u roku od 15 dana, izvršni postupak se obustavlja – član 184. stav 2. ZIO.
Dakle, već na ovoj tački postupka poverilac mora aktivno da prati tok izvršenja i rokove koji mu ostaju na raspolaganju.
Neposredna pogodba kao mogućnost nakon neuspeha drugog javnog nadmetanja
Jedna od mogućnosti koju izvršni poverilac ima jeste da, nakon neuspeha drugog javnog nadmetanja, izabere prodaju nepokretnosti neposrednom pogodbom.
To pravo proizlazi iz člana 185. ZIO, koji izričito predviđa da se nepokretnost može prodati neposrednom pogodbom i kada, nakon neuspeha drugog javnog nadmetanja, takav način namirenja izabere izvršni poverilac.
U toj situaciji primenjuje se poseban režim iz člana 189. ZIO.
Prema toj odredbi, javni izvršitelj odmah nakon izbora poverioca donosi zaključak o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom, kojim određuje rok za zaključenje ugovora o prodaji i rok za plaćanje prodajne cene.
Ugovor može biti zaključen u roku od 30 dana od dana donošenja zaključka, dok rok za plaćanje prodajne cene ne može biti duži od 15 dana od dana donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti.
Šta ako ni neposredna pogodba ne uspe?
Ovo je jedna od najvažnijih tačaka za izvršnog poverioca.
Prema članu 190. stav 1. ZIO, ako ugovor o prodaji neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca nije zaključen u roku određenom zaključkom ili ako prodajna cena nije plaćena u ostavljenom roku, javni izvršitelj utvrđuje da nepokretnost nije prodata neposrednom pogodbom.
Međutim, to ne znači da se postupak istog trenutka automatski obustavlja.
Naprotiv.
Član 190. stav 2. ZIO daje izvršnom poveriocu još jednu procesnu mogućnost.
Poverilac se poziva da u roku od osam dana:
1. zahteva namirenje prenosom prava svojine na nepokretnosti, ili
2. predloži drugo sredstvo i predmet izvršenja.
Tek ako izvršni poverilac propusti ovaj rok od osam dana, izvršni postupak se obustavlja.
Upravo zbog toga je veoma važno precizno pratiti redosled zakonom propisanih mogućnosti.
Da li poverilac automatski gubi mogućnost naplate na nepokretnosti?
Ne može se reći da sam neuspeh neposredne pogodbe automatski znači gubitak svake mogućnosti naplate.
Naprotiv, zakon upravo članom 190. stav 2. ostavlja poveriocu dodatnu mogućnost da zahteva prenos prava svojine ili da predloži drugo sredstvo i predmet izvršenja.
Međutim, ako poverilac ni tada ne preduzme zakonom propisanu radnju u roku od osam dana, posledica je obustava izvršenja.
Zato je od posebnog značaja činjenica da ZIO kroz više uzastopnih faza predviđa kratke i jasno određene rokove za postupanje poverioca.
Može li odlaganje izvršenja dati poveriocu dodatno vreme za pregovore?
U praksi se može pojaviti situacija u kojoj poverilac pregovara sa potencijalnim kupcem, pokušava da pronađe zainteresovano lice ili nastoji da postigne sporazumno rešenje koje bi omogućilo naplatu.
U tom kontekstu postavlja se pitanje odlaganja izvršenja.
ZIO u članu 120. uređuje mogućnost odlaganja izvršenja na predlog izvršnog poverioca.
Prema članu 120. stav 1, na predlog izvršnog poverioca javni izvršitelj donosi rešenje kojim odlaže izvršenje koje još nije počelo.
Posebno je značajna situacija kada je sprovođenje izvršenja već počelo, što je upravo slučaj koji je važan za temu ovog teksta. Ako se izvršni dužnik u ostavljenom roku usprotivi odlaganju, javni izvršitelj će, u skladu sa članom 120. stav 2. ZIO, odbiti predlog izvršnog poverioca. To u praksi znači da poverilac ne može računati na odlaganje kao na siguran način da dobije dodatno vreme.
Zbog toga se odlaganje ne može posmatrati kao mehanizam kojim poverilac u svakoj fazi može jednostavno zaustaviti tok postupka i produžiti sve rokove.
Zašto je trka sa vremenom toliko važna?
Kod izvršenja na nepokretnosti, svaki naredni korak otvara određenu mogućnost, ali istovremeno može dovesti i do nastupanja novih rokova.
Nakon neuspeha drugog javnog nadmetanja, poverilac ima 15 dana da izvrši izbor iz člana 184. ZIO.
Ako izabere neposrednu pogodbu, primenjuju se rokovi iz člana 189. ZIO.
Ako neposredna pogodba ne uspe, član 190. stav 2. ZIO daje poveriocu još osam dana da zahteva prenos prava svojine ili predloži drugo sredstvo i predmet izvršenja.
Ako poverilac ne postupi u tom roku, posledica je obustava izvršnog postupka I nemogućnost naplate na nepokretnosti u tom izvršnom postupku.
Zbog toga se u izvršenju na nepokretnosti može govoriti o svojevrsnoj trci sa vremenom.
Nije dovoljno da poverilac ima izvršnu ispravu, niti da postoji nepokretnost iz koje bi se potencijalno mogao namiriti. Neophodno je da poverilac pravovremeno koristi procesne mogućnosti koje mu ZIO stavlja na raspolaganje.
Može li dužnik „manipulisati“ izvršnim postupkom?
Pokušaji dužnika da odlože ili otežaju naplatu mogu postojati u različitim oblicima, ali svaka konkretna situacija mora se posmatrati kroz procesne mehanizme koje ZIO izričito predviđa. Sa druge strane, za poverioca je najvažnije da ne dozvoli da protek zakonskih rokova dovede do obustave postupka ili obustave sprovođenja na nepokretnosti. U tom smislu, član 15. ZIO, koji propisuje hitnost izvršnog postupka, dobija poseban praktični značaj.
Hitnost postupka ne znači samo da javni izvršitelj treba da postupa bez nepotrebnog odlaganja. Ona znači i da učesnici u postupku moraju pažljivo pratiti rokove i procesne mogućnosti koje im zakon daje.
Zato se kod izvršenja na nepokretnosti pitanje naplate ne može svesti samo na pitanje: „Da li postoji nepokretnost iz koje se poverilac može naplatiti?“
Jednako važno pitanje glasi:
„Koji je sledeći procesni korak, koji rok trenutno teče i šta se događa ako poverilac taj rok propusti?“
Upravo od odgovora na ova pitanja može zavisiti da li će izvršni poverilac sačuvati mogućnost naplate iz konkretne nepokretnosti ili će, zbog propuštanja zakonom propisanih radnji, ta mogućnost biti dovedena u pitanje.
U izvršnom postupku, vreme nije samo faktor, vreme je deo procesne strategije.
