Zakonom o izvršenju i obezbeđenju („Sl. glasnik RS“, br. 106/2015, 106/2016 – autentično tumačenje, 113/2017 – autentično tumačenje i 54/2019), kao jedno od sredstava izvršenja radi naplate novčanog potraživanja predviđena je i prodaja nepokretnosti izvršnog dužnika.
Izvršenje novčanog potraživanja na nepokretnosti se sprovodi upisom zabeležbe rešenja o izvršenju u katastar nepokretnosti, procenom vrednosti nepokretnosti, prodajom nepokretnosti i namirenjem izvršnog poverioca iz prodajne cene.
Izvršni poverilac podnosi predlog za izvršenje prodajom nepokretnosti izvršnog dužnika po kojem se donosi rešenje o izvršenju koje postupajući javni izvršitelj dostavlja nadležnoj službi Katastra nepokretnosti. Katastar nepokretnosti upisuje zabeležbu rešenja o izvršenju i upisom zabeležbe izvršni poverilac stiče pravo da se namiri na nepokretnosti (pravo namirenja) kao i pravo da se namiri pre svih onih koji kasnije steknu pravo da se namire iz iste nepokretnosti (pravo prvenstva).
Procena vrednosti nepokretnosti se vrši prema tržišnoj ceni na dan procene, i to na osnovu pisanog obaveštenja o ceni koju javni izvršitelj dobije od odgovarajućih organizacija, institucija ili pravnih i fizičkih lica odgovarajuće struke. Javni izvršitelj može da prihvati i procenu vrednosti nepokretnosti koju predloži izvršni poverilac ako nije starija od šest meseci i potiče od odgovarajuće organizacije, institucije ili pravnih i fizičkih lica odgovarajuće struke. Posle izvršene procene javni izvršitelj utvrđuje vrednost nepokretnosti.
Prodaja nepokretnosti se sprovodi putem usmenog javnog nadmetanja koje određuje javni izvršitelj ili neposrednom pogodbom prema sporazumu stranaka. Zakon propisuje i mogućnost elektronskog javnog nadmetanja, preko portala elektronske prodaje. Zakjljučak javnog izvršitelja o prodaji nepokretnosti se objavljuje na elektronskoj oglasnoj tabli Komore izvršitelja. Javno nadmetanje se održava u kancelariji javnog izvršitelja, osim ako javni izvršitelj drugačije ne odluči. Lica koja su zainteresovana za učešće na javnom nadmetanju su dužna da uplate jemstvo u iznosu od 15% procenjene vrednosti nepokretnosti.
Prodaja nepokretnosti se vrši putem najviše dva javna nadmetanja. Ukoliko nepokretnost ne bude prodata na prvom javnom nadmetanju (ukoliko nijedan ponudilac ne stavi ponudu ili ne prihvati cenu) javni izvršitelj će utvrditi da ono nije uspelo i zakazati novo javno nadmetanje. Nakon toga se održava drugo javno nadmetanje. Na javnom nadmetanju saopštava se početna cena posle čega javni izvršitelj u slučaju prihvatanja ove cene od učesnika objavljuje cenu koja je za 10% viša sve dok objavljena cena ostane neprihvaćena, kada se javno nadmetanje zaključuje. Prodajna cena nepokretnosti na prvom javnom nadmetanju ne može biti manja od 70% procenjene vrednosti nepokretnosti (početna cena), dok na drugom javnom nadmetanju ova cena ne može biti niža od 50% procenjene vrednosti nepokretnosti. Nakon uspešnog javnog nadmetanja i isplate cene nepokretnost se dodeljuje kupcu.
U slučaju neuspeha i drugog javnog nadmetanja, izvršni poverilac ima opciju da se prodaja nepokretnosti izvrši neposrednom pogodbom ili prenosom prava svojine na nepokretnosti na izvršnog poverioca. Izvršni poverilac je dužan da se opredeli za jednu od opcija pod pretnjom obustave postupka.
Prodaja nepokretnosti neposrednom pogodbom postiže se sporazumom stranaka ili izborom izvršnog poverioca nakon neuspelog drugog javnog nadmetanja. U skladu sa sporazumom stranaka zaključuje se ugovor između kupca i javnog izvršitelja, koji ugovor zaključuje u ime i za račun izvršnog dužnika. Izvršni poverilac se smatra namirneim u visini postignute cene , a ako je cena niža od 30% procenjene vrednosti nepokretnosti, smatra se namirenim u visini 30% vrednosti nepokretnosti. U slučaju namirenja poverioca prenosom prava svojine na nepokretnosti izvršni poverilac se smatra namirenim u vrednosti od 50% procenjene vrednosti nepokretnosti.
Kada se sprovede postupak prodaje nepokretnosti sledi namirenje izvršnog poverioca. Iz prodajne cene nepokretnosti se namiruju prvo troškovi izvršnog postupka i potraživanja na osnovu zakonskog izvdržavanja (nastala pre donošenja rešenja o izvršenju), dok se ostala potraživanja namiruju tako što se prvo namiruju potraživanja založnih poverilaca, pa lica koja imaju pravo na naknadu zbog gašenja ličnih službenosti i stvarnih tereta prodajom nepokretnosti, i tek na kraju izvršnih poverilaca (prema redosledu sticanja prava na namirenje).
Zakon propisuje i mogućnost sprovođenja izvršenja na nepokretnostima koje nisu upisane u katastar nepokretnosti. Izvršni poverilac je u tom slučaju dužan da uz predlog za izvršenje podnese isprave podobne da se na osnovu njih upiše svojina na nepokretnosti u korist izvršnog dužnika (dokaz o vanknjižnoj svojini, građevinsku dozvolu koja glasi na izvršnog dužnika, ili ako ne postoji ili ne glasi na izvršnog dužnika – druge isprave kojima se dokazuje vanknjižna svojina izvršnog dužnika). Umesto upisa zabeležbe rešenja o izvršenju , na elektronskoj oglasnoj tabli Komore izvršitelja se objavljuje zapisnik o popisu nepokretnosti, dok se u zaključku o prodaji neporketnosti navodi da je ista u vanknjižnoj svojini.
