Javni izvršitelji izvršenje najčešće sprovode prenosom novčanih sredstava sa računa koji su u vlasništvu izvršnog dužnika, a koji se vode u poslovnim bankama, zatim zaplenom zarade, prodajom finansijskih instrumenata dužnika, prenosom novčanih potraživanja i udela u privrednim društvima. Međutim, izvršenje je moguće i na nepokretnostima u skladu sa Zakonom o izvršenju i obezbeđenju (“Sl. glasnik RS”, br. 106/2016 – autentično tumačenje, 113/2017 – autentično tumačenje i 54/2019) koji izvršenje na nepokretnosti reguliše u trećem delu koji se odnosi na izvršenje radi naplate novčanog potraživanja – glavi prvoj.
Uz predlog za izvršenje izvršni poverilac mora da dostavi izvod iz katastra nepokretnosti ili druge javne knjige kao dokaz da je izvršni dužnik upisan kao vlasnik nepokretnosti na kojoj se predlaže izvršenje. U slučaju da izvršni dužnik u katastru nepokretnosti nije upisan kao vlasnik nepokretnosti, radi se o vanknjižnom vlasništvu i izvršni poverilac mora podneti ispravu na osnovu koje se može izvršiti upis prava svojine u korist izvršnog dužnika.
Međutim, postavlja se pitanje šta se dešava u slučaju kada treće lice smatra da ima pravo svojine koje sprečava izvršenje na predmetnoj nepokretnosti. U tom slučaju treće lice može javnom izvršitelju podneti prigovor do okončanja izvršnog postupka, a kojim zahteva da se izvršenje utvrdi nedozvoljenim na tom predmetu. Ono je dužno da u prigovoru navede razloge zbog kojih izjavljuje prigovor i da uz njega priloži isprave kojima dokazuje postojanje svog prava, inače se prigovor odbacuje kao nepotpun, bez prethodnog vraćanja na dopunu. U praksi kada treće lice izjavi prigovor, često se dešava da ono kao dokaz za svoje navode dostavi samo kupoprodajni ugovor ili ugovor o poklonu, koji predstavljaju pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti, ali ne predstavljaju dokaz o pravu svojine na nepokretnosti koja je predmet izvršenja u izvršnom postupku.
U skladu sa načelom upisa predviđenim Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova („Sl. glasnik RS“, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019 i 15/2020) svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima se stiču upisom u katastar nepokretnosti.
Dakle, treće lice je u ovom slučaju lice koje je uredno kupilo i platilo nepokretnost, ali je nije na vreme uknjižilo, te se izvršenje sprovodi na nepokretnosti na kojoj ono ima samo pravo na upis, ali ne i pravo svojine, te se kao vlasnik predmetne nepokretnosti u katastru vodi lice koje je izvršni dužnik.
Kada treće lice poseduje samo pravni osnov za upis nepokretnosti u katastar, javni izvršitelj će odbaciti prigovor trećeg lica kao nepotpun. Kako ne postoji delotvoran pravni lek koji treće lice može da uloži ukoliko postupajući javni izvršitelj odbaci ili odbije njegov prigovor isti će ga uputiti na pokretanje parničnog postupka podnošenjem tužbe protiv izvršnog poverioca, kako bi dokazao svoje pravo na predmetnoj nepokretnosti u skladu sa članom 111 Zakona o izvršenju i obezbeđenju. Međutim, obzirom da je Zakonom o izvršenju i obezbeđenju predviđeno načelo hitnosti prema kome je izvršni postupak hitan, te nije dozvoljen zastoj u postupku, parnični postupak koji bi eventualno bio pokrenut od strane trećeg lica, ne odlaže izvršenje. Kako izvršenje ne bi bilo odloženo, može se desiti da treće lice, sada tužilac u parničnom postupku ostane bez predmetne nepokretnosti zbog koje je ušlo u spor, jer bi ona u međuvremenu mogla biti prodata na usmenom ili elektronskom javnom nadmetanju ili neposrednom pogodbom, a kako zakon štiti savesna lica koja su kupci predmetne nepokretnosti, treće lice, odnosno tužilac, bi jedino imao mogućnost da pokrene spor za naknadu štete. Obzirom na sve do tada nastale troškove postupka koje bi moralo da snosi treće lice, kao i protek vremena od prigovora u izvršnom postupku pa sve do naknade štete, ostaje otvoreno pitanje da li bi naknada štete u tom slučaju trećem licu pružila adekvatnu satisfakciju.
